据中国投资咨询网最新发布的《2006-2007年中国商业地产分析及投资咨询报告》数据显示，2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。房地产行业向来是投资行业中的香饽饽，然而，面对各行业激烈的竞争，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的方向转变。商业地产市场也显现了新的变化……

市场需求，行业细分的原动力
　　商业地产,顾名思义是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等商业经营用途的地产，业主可以从运营中获得长期的投资回报。按照市场形势分类，商业地产可以划分为大型商厦、小区商铺、专业市场等形式。
　　城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端。北京最普遍的商业经营业态是以百货为主题的，包括新世界百货、国贸、新东安等市场都是发展得比较好的百货类市场。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
　　小区商铺的雏形是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，以满足人们的日常生活起居为基本目的。但其规模一般较小、抗风险能力低，所以小区商铺不具备地产投资价值。
而随着社会经济的不断发展，市场得到进一步细分，以功能更为全面、管理更为规范的主题商城，比如玩具城、莲花通宝艺术品商城、眼镜城、服装城等主题化、个性化的商业地产项目正悄然遍布京城，成为一种新的商业地产热潮。
　　由于看到这一市场的形势喜人，一些开发商过于乐观地估计了市场。在过去两、三年京城商业项目开发商都以商业街或重复开发的写字楼、商住楼等为主，基本扎堆于传统商业中心。同时，盲目求大求全状况严重。2006年国家出台了一系列的宏观调控措施，对本土商业地产项目的资金链带来了很大压力，随着银根收紧，贷款限度加大而开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少商业物业经营难以为继。

商业地产的财富磁场形成要素
　　地产开发项目确实存在海市蜃楼，投资客如何根据市场需求，在纷杂的地产项目中找到潜力项目的财富磁场？圣人孟子有云，天时不如地利，地利不如人和，而业内人士对商业地产的财富磁场形成要素的界定，也有异曲同工之妙。他们指出，商业地产的财富磁场要形成也讲究天时、地利、人和。
　　相对于一般商业地产，项目是否符合当前国家政策，项目定位所处的政策背景等是所谓商业地产中的“天时”。在今年年初举办的“2006城市流通京津国际论坛”上，北京市商务局局长卢彦指出，特色商业将逐步成为一个城市的名片。而政府制定的城市规划意图也很明显，北京市商业发展的重点已逐渐转移到三环路外、四环路的周边地区。以新近开幕的莲花通宝艺术商城为例子，项目位于北京西客站南广场附近，完全符合目前政策需求的特色商业街区。
　　项目的地产的地理位置如何，其定位是否满足地理布局的需求，成为商业地产中的“地利”。要选择人气旺的地段，人流量大、道路通畅、能够留住行人和有稳定消费群的区域，比如西客站商圈。莲花通宝项目的开发商负责人吴东晓先生介绍道，古老的北京素有“先有莲花池，后有北京城”的说法。莲花池公园位于北京西客站南侧，与莲花池一衣带水的莲花通宝项目借助莲花池先天灵性，是北京城少有的商业风水宝地。
　　而周围其它商业项目是否能为新项目营造消费氛围，则成为商业地产项目中的“人和”。所谓的消费氛围，指项目的受众定位是否能与周围其它项目相协调。举个简单的例子，在
　　中国茶文化城、中国烟草交易中心、中国酒文化城等等项目的受众，是对生活品质有追求、对古文化产品和艺术品有了解的“圈内”人士，当然，也有对这些产品有浓厚兴趣的初级玩家。周边项目为新项目营造出了丰厚的文化氛围，如果在这两个地产项目附近，再进行相同定位的项目开发，那么该项目是否会获得“人和”就不得而知了。

后期强势管理 为投资客投“保险”
　　天时、地利、人和，是细分市场状态下地产投资的分析方向。然而，项目投资回报是否能得到保障，还有必须有一个规范的、有序的管理办法和管理团队进行支撑这个项目的商业经营。它们包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
　　提及许多前期高调叫卖后期惨淡经营的项目，当前的开发商更应敲响警钟，除了项目所在地的人流量、交通优势之外，项目后期的经营管理及服务模式是否与定位、周边相符，更应该是开发商应该注意的问题。只有与项目周边人口或辐射人口消费能力确定相适应的商铺经营档次，才能给投资人带来稳定持续的效益。莲花通宝项目在初期定位就以“超强差异化商业主题”为定位，采用的 “北京古玩城文物”公司的全套规范管理模式，现代专业商场的经营布局等优势都成为投资客长线投资的保障。